Röviden: lakás eladásakor (tulajdonosváltáskor) és bérbeadásakor villamos biztonsági felülvizsgálatot kell végeztetni, ha nem áll rendelkezésre az ügylet időpontjához képest 6 évnél nem régebbi, korábbi felülvizsgálatot igazoló minősítő irat.
Sokan csak az adásvételi szerződés aláírása előtt néhány nappal hallanak erről a kötelezettségről, amikor az ügyvéd vagy a vevő rákérdez. A felülvizsgálat segíthet feltárni az áramütés vagy tűz kockázatát növelő elektromos hibákat, a dokumentált eredmények pedig későbbi jogviták esetén is fontosak lehetnek. Az alábbiakban közérthetően összefoglaljuk a tudnivalókat: mikor kell, mit jelent, és mire figyeljen.
Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat?
A villamos biztonsági felülvizsgálat a lakás villamos berendezésének szakszerű, műszeres ellenőrzése. A vizsgálat során a szakember a vonatkozó műszaki követelmények alapján értékeli a berendezés biztonsági állapotát, és dokumentálja a mérések eredményét, valamint a feltárt hiányosságokat.
A felülvizsgálat a lakás villamos hálózatának biztonsági szempontból lényeges elemeire terjed ki, többek között:
- az elosztótáblára (biztosítéktábla), a kismegszakítókra és az áram-védőkapcsolóra (Fi-relé),
- a falban futó vezetékekre,
- a konnektorokra, kapcsolókra és lámpahelyekre,
- a fixen bekötött berendezések (pl. bojler, villanytűzhely) csatlakozásaira.
A villamos biztonsági felülvizsgálatot a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet szabályozza. A felülvizsgálat elvégzéséhez és a minősítő irat kiállításához az előírt képesítéssel rendelkező szakember szükséges.
Mikor kötelező?
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésénél tulajdonosváltáskor és bérbeadáskor akkor kell villamos biztonsági felülvizsgálatot végezni, ha az ügylet időpontjához képest 6 évnél nem régebbi felülvizsgálatot igazoló minősítő irat nem áll rendelkezésre.
Fontosa villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése és a megfelelő minősítés megszerzése két külön kérdés. A nem megfelelő minősítés önmagában nem jelenti azt, hogy az ingatlan nem adható el vagy nem adható bérbe. A feltárt hibákat azonban a vonatkozó előírások és a minősítő irat alapján kezelni kell; veszélyes meghibásodás esetén a szükséges intézkedéseket haladéktalanul meg kell tenni.
Az alábbi esetekben eltérő vizsgálati kötelezettségek merülhetnek fel. A szükséges ellenőrzés pontos tartalma és gyakorisága a berendezés típusától, használatától és a vonatkozó jogszabályi előírásoktól függ.
| Mikor? | Mit jelent a gyakorlatban? |
|---|---|
| Létesítéskor, az első üzembe helyezés előtt | Az új villamos berendezés első ellenőrzését villamos biztonsági felülvizsgálattal kell elvégezni |
| Átalakítás vagy javítás után | Az érintett berendezésrészt az újbóli üzembe helyezés előtt, a vonatkozó előírások szerint kell ellenőrizni |
| Veszélyes meghibásodás vagy rendkívüli esemény után | A hiba vagy esemény jellegének és súlyosságának megfelelő vizsgálatot kell végezni |
| Időszakosan, legalább 6 évente | A lakóépületek villamos berendezéseinél főszabály szerint hatévente, a jogszabályban meghatározott kivétellel |
| Időszakosan, legalább 3 évente | A rendeletben meghatározott esetekben, például munkahelynek minősülő épületek villamos berendezéseinél, illetve potenciálisan robbanásveszélyes környezetben működő egyes villamos berendezéseknél |
Gyakori tévhit„van Fi-relé, ezért nekem nem kell”. Valóban létezik egy kivétel: a lakóépületben lévő, bérleménynek nem minősülő lakás időszakos villamos biztonsági felülvizsgálata elhagyható, ha a lakás villamos berendezését fázisonként legfeljebb 32 A névleges áramerősségű túláramvédelem korlátozza, és a felhasználói berendezéseket legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsoló védi. Ez a kivétel nem helyettesíti a tulajdonosváltáskor vagy bérbeadáskor alkalmazandó külön szabályt: ezekben az esetekben továbbra is szükség van a felülvizsgálatra, ha nem áll rendelkezésre a hat évnél nem régebbi, megfelelő minősítő irat.
Fontos tudni, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzésére vonatkozó kötelezettség a szerződés megkötésétől függetlenül fennáll. A dokumentáció meglétét ezért érdemes már az adásvételi vagy bérleti szerződés előkészítésekor tisztázni, és az ügylet során az ügyvéddel is egyeztetni.
Miért éri meg az eladónak és a bérbeadónak?
A felülvizsgálat az eladó és a bérbeadó érdekeit is szolgálja, miközben a vevő és a bérlő biztonságának megóvását is segíti.
- Védelem a szavatossági igények ellen. Ha a vevő a szerződéskötéskor megkapta a jegyzőkönyvet, az segíthet tisztázni, hogy milyen hiányosságokról volt tudomása. Ez csökkentheti a későbbi viták esélyét, de önmagában nem zárja ki a szavatossági igényeket.
- Bérbeadói felelősség. A bérbeadónak gondoskodnia kell arról, hogy a lakás biztonságos használatra alkalmas legyen. Egy bérlőt ért áramütés esetén a bíróság a bérbeadó kártérítési felelősségét is megállapíthatja – különösen, ha voltak előjelek (pl. gyakran leoldó biztosíték).
- Biztosítási viták megelőzése. Zárlat okozta tűz- vagy vagyonkár esetén a biztosító vizsgálhatja a hálózat állapotát. A felülvizsgálati jegyzőkönyv segíthet igazolni a hálózat vizsgálatának időpontját és az akkor feltárt körülményeket.
- Gördülékenyebb eladás. A kész dokumentáció rögzíti az ingatlan eladás/bérbeadáskori állapotát, ezzel tiszta helyzetet teremt és a vevőben is bizalmat kelt.
- Rejtett hibák az előző tulajdonostól. Sok régi lakásban vannak szakszerűtlen, „házilag” bővített áramkörök, amelyekről a jelenlegi tulajdonos sem tud. A felülvizsgálat ezeket kimutathatja, mielőtt baj történne.
Hogyan zajlik a felülvizsgálat?
- Időpont-egyeztetés és előkészület. Eladás vagy bérbeadás előtt célszerű időben felkeresni a felülvizsgálót, és előkeresni a korábbi minősítő iratot. Ha az ügylet időpontjában rendelkezésre áll megfelelő, hat évnél nem régebbi dokumentum, emiatt nem feltétlenül szükséges új vizsgálat.
- Helyszíni vizsgálat. A szakember ellenőrzi a villamos berendezést, és szükség szerint méréseket végez. A vizsgálat idejére átmeneti áramtalanításra is szükség lehet.
- Mérések és kiértékelés. A szakember többek között a védővezetők folytonosságát, a szigetelési ellenállást és az áram-védőkapcsoló működését vizsgálja, az alkalmazandó műszaki követelmények szerint.
- Minősítő irat. Az eredményeket és a feltárt hiányosságokat írásban dokumentálja.
- Hibák kezelése. A feltárt hiányosságokat a vonatkozó előírások és a minősítő iratban meghatározottak szerint kell kezelni. Közvetlen élet- vagy tűzveszély esetén haladéktalan intézkedés szükséges.
Tippha a lakásban nincs Fi-relé, érdemes szakemberrel egyeztetni a beépítéséről. Ez fontos kiegészítő védelmet nyújthat az áramütés ellen, de nem helyettesíti a villamos hálózat felülvizsgálatát és a feltárt hibák kijavítását.
Eladná vagy kiadná ingatlanát? Segítünk!
Minősített villamos biztonsági felülvizsgálóink gyorsan, rugalmas időpontban elvégzik a vizsgálatot, és elkészítik a felülvizsgálat eredményét rögzítő minősítő iratot, amely az adásvételi vagy bérbeadási ügylet során felhasználható. Ha hiányosságot találunk, közérthetően elmagyarázzuk, mi a teendő.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak.
Jogszabályi háttér: 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről, a cikk készítésekor hatályos szöveg szerint.
A cikkhez felhasznált források
- ingatlan.com Tudástár – Mikor kötelező a villamossági felülvizsgálat 2026-ban?
- e-ingatlanugyvedek.hu – Villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén
- Bank360.hu – Ez rázni fog: a lakáseladásnál és kiadásnál is kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat
- 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet – Hatályos Jogszabályok Gyűjteménye